逾百份发票业务流、资金流完全不符——核查结果显示，涉案企业从上游10户企业取得的工程费用发票皆为虚开发票。不仅如此，在核查企业账簿凭证等资料时，检查人员发现了新状况……
逾百份发票业务流、资金流完全不符——核查结果显示，涉案企业从上游10户企业取得的工程费用发票皆为虚开发票。不仅如此，在核查企业账簿凭证等资料时，检查人员发现了新状况……
国家税务总局南宁市税务局稽查局最近根据警方移交线索，查处一起房地产开发企业虚开发票、虚增土地增值税清算成本偷逃税款案件。检查人员经过深入调查后确认，涉案企业广西F房地产投资开发公司（以下简称F公司）篡改记账凭证，接受非法中介开具的144份虚开增值税专用发票，通过虚增土地增值税清算成本，共少缴土地增值税2645万元、企业所得税371万元。南宁市税务局稽查局依法将其行为定性为偷税，对F公司作出追缴税款、加收滞纳金并处罚款的处理决定。由于其虚开金额巨大，达到刑事追责标准，目前案件已依法移送公安机关。
A 分析移交线索 发现项目成本疑点
2024年10月，南宁市公安局经侦部门根据违法线索，查处了一起以谢某为首的不法涉税中介对外虚开发票团伙案件。该团伙通过虚假注册等方式，操控数十户无实际经营场所、无从业人员、无真实业务的“三无”空壳企业，向下游企业大肆虚开增值税专用发票，以此非法牟利。
在查处该团伙案件的过程中，公安经侦人员在梳理涉案企业虚开发票信息时，一些异常发票流引起了他们的注意——与涉案团伙有关联的10户企业，曾向下游一户名为F公司的房地产开发企业开具过144份、票面总金额达3982万元的增值税专用发票。
公安经侦人员认为，谢某团伙具有虚开违法行为，F公司作为其下游受票企业，具有接受虚开发票、虚增成本少缴税款嫌疑。于是，公安经侦部门启动线索移交程序，将相关材料移送南宁市税务局稽查局。
南宁市税务局稽查局接到线索后，立即组织检查人员成立专案组，利用征管系统、增值税发票管理系统等软件工具，对F公司的情况进行核查。
检查人员了解到，F公司企业性质为有限责任公司，法定代表人张某，主要从事房地产项目开发销售、物业管理服务等业务，为增值税一般纳税人。该公司成立后在当地开发了一个较大规模的商住地产项目。
结合案源线索，检查人员对F公司接受的144份疑点发票，以及与此相关的项目开发成本情况进行了分析核查。他们发现，这些发票的品目为“排污工程费”“通信工程费”和“环保工程费”等各类名目的房产项目施工费用，发票金额为几十万元到一百多万元不等。
检查人员进一步对开票企业信息和经营范围等进行核查后发现，开票的上游10户企业并不具备开展排污工程、通信工程施工的相关资质。此外，他们还发现这10户企业的法定代表人均为王某，并且企业设立时间接近，前后相差仅1个月左右。
企业申报信息显示，这144份工程费用发票，F公司已在土地增值税清算时全部纳入所开发房地产项目的扣除成本，进行了税前扣除。
综合案源线索、前期发票开具方和F公司申报数据等方面核查情况，专案组认为，上游涉案10户企业业务可疑，虚开嫌疑明显，F公司具有接受虚开发票、虚增土地增值税清算成本，偷逃税款重大嫌疑。
B 结果票实不符 撕下业务虚假面具
专案组结合144份疑点发票线索，决定兵分两路，对F公司的经营情况和相关业务的真实性实施核查。一路人员对疑点发票所对应的业务流和资金流情况深入核查；另外一路人员依法调取分析企业账簿资料，以寻找相关线索和证据。
按计划，检查人员首先找到10户上游开票企业的法定代表人王某并进行了询问。王某称，他和谢某是朋友，应谢某之邀，担任这些企业的法定代表人，但对这些企业从事的业务情况和开具发票的情况均不了解。
检查组根据注册登记信息等线索，对10户企业的经营地进行了实地核查，但在相关地址均未发现10户企业踪迹。
随后，在公安机关协助下，检查人员对王某提及的、已被公安机关羁押的中介人员谢某进行了询问。谢某向检查人员表示，在F公司房产开发项目进行土地增值税清算的过程中，他与F公司负责人商定，由他负责搞一些工程施工费发票，“充实”到工程清算成本中，以此达到少缴税款目的。检查人员随即对谢某提供的情况进行了记录和证据固定。
按照核查计划，专案组调取了这10户开票企业和F公司的银行对公账户，以及谢某、王某和张某等相关涉案人员的银行账户资金流水信息，并进行了仔细核查。结果显示，F公司账户和张某账户从未向10户上游开票企业和相关企业人员支付过任何与开票金额对应的资金款项。
核查结果显示，144份发票的票流、业务流和资金流完全不符，F公司从上游10户企业取得的“排污工程费”等名目的工程费用发票皆为无真实业务的虚开发票。
C 大量篡改凭证 虚增成本费用
在涉案发票相关业务核查等工作有所斩获的同时，另一路核查人员顺利调取了F公司核查期内的相关账簿、核算凭证等资料，结合企业土地增值税清算申报数据等进行了针对性核查分析。
在此过程中，检查人员发现，F公司存在篡改凭证信息，将不属于土地增值税清算项目的成本费用列入清算成本并税前列支的情况。例如，该企业将“C、D地块工程设计费”的凭证信息改为“工程设计费”；将“物流中心地块勘察工程款”改为“勘察工程款”；将“金融仓储项目环评报告编制费”改成“环评报告编制费”。
《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（以下简称《办法》）第七条第二款、第三款明确，“清算单位应以县（市、区）级（含）以上发展改革部门下达项目立项（核准、备案）文件或建设规划主管部门下达的《建设用地规划许可证》为依据；纳税人分期分批开发的项目，根据实际情况确定清算单位。”经核实，上述地块和项目的相关费用均与企业进行的土地增值税清算项目无关，因此按照法规规定，不能列入清算成本并税前列支。
此外，该企业还将与房产项目销售有关的营销中心建设的相关费用，如“营销中心精装修结算费”“营销中心主体工程费用”等凭证的信息改为“临时设施工程结算费用”，一并列入土地增值税清算成本，并进行了税前扣除。
《办法》第四十一条第二款明确规定，“纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。”
经核查，F公司将上述费用“改头换面”、通过虚假申报方式，共在相关项目的土地增值税清算时虚增清算成本1045万元，并全部进行了税前扣除。
完成核查后，检查人员约谈了F公司法定代表人张某，面对检查人员出示的翔实证据，张某最终承认了通过接受虚开工程费用发票，篡改记账凭证信息、虚假申报等方式，虚增土地增值税清算成本，以少缴土地增值税的违法事实。
经查，F公司通过非法中介虚开工程费发票共计144份，涉及金额3982万元；篡改记账凭证信息，虚增成本费用1045万元。通过上述手段，虚增土地增值税清算成本并因此少缴土地增值税2645万元、企业所得税371万元。针对企业违法事实，南宁市税务局稽查局依法将F公司行为定性为偷税，作出追缴税款、加收滞纳金并处罚款的处理决定，并依法将该案移送公安机关。
税案评析
多措并举，降低房企项目清算税收风险
作者：国家税务总局南宁市税务局副局长 卢洁瑜
本案是一起较为典型的房地产开发企业与非法中介勾连，通过虚开发票、篡改记账凭证信息等手段，虚增清算成本，逃避缴纳税款的违法案件。其违法手段隐蔽、链条完整，但在检查人员周密严谨的核查之下，涉案企业费尽心机营造的假象最终仍难逃被揭穿的结果。
土地增值税清算涉及收入界定、扣除项目审核、成本分摊等多个环节，业务较为复杂。企业如果管理制度不完善、成本核算过程不严谨，则很容易出现涉税问题，从而面临税收处罚风险。结合本案企业的违法行为特征，为增强行业企业税收监管和风险识别能力，税务机关可加强与自然资源、规划、住建和房管等部门协作，健全涉税信息共享机制，及时采集辖区房地产开发企业的项目审批、工程造价、项目完工情况和销售备案等信息，综合企业申报信息和涉税数据，依托税务大数据和预警指标，对其项目成本扣除内容的真实性、合法性和关联性实施针对性分析筛查，以及时发现企业成本列支问题，防止税收流失。
土地增值税清算中，清算单位之外的工程项目支出费用，以及房产销售时建设的售楼部、营销中心等支出，按照有关法规规定均不能列入土地增值税清算成本税前列支。为增强企业依法合规经营意识，规范企业核算行为，税务机关可有针对性地加强房地产开发企业涉税业务辅导，在剖析税法条款规定的基础上，帮助企业完善财务管理和核算规程，指导企业按不同开发项目建立成本分类核算制度，向企业人员详细讲解项目成本划分、收入确认等业务要点，提高企业收入核算和成本费用合规列支能力，避免企业人员因政策理解偏差或业务操作不规范而产生税收风险。
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