房地产企业开发商品房建设周期长，占用资金量大，大部分企业自有资金占比较少，项目借款多，对应的借款费用，也就是通常所说的利息支出金额大。如果税务处理不当，很容易造成土地增值税、企业所得税扣除金额不准确，从而导致涉税风险。
房地产企业开发商品房建设周期长，占用资金量大，大部分企业自有资金占比较少，项目借款多，对应的借款费用，也就是通常所说的利息支出金额大。如果税务处理不当，很容易造成土地增值税、企业所得税扣除金额不准确，从而导致涉税风险。
案例
北方某房地产集团公司甲公司（以下简称“甲公司”）2019年12月开发了一个新项目（假定全部是住宅楼），2022年2月全部售出且已完成完工备案，达到土地增值税的清算条件。2021年度，企业该项目专门借款发生利息支出500万元，其中包括一起安全事故停工期间发生的利息支出10万元，以及冬季寒冷停工期间发生的利息支出20万元。已知该安全事故停工连续超过3个月。企业已经将这500万元利息支出全部予以资本化。
甲公司2021年另外发生一般借款利息支出1000万元。其中，向自然人张某借款发生利息支出50万元，但没有要求对方开具发票，仅获得收据一张。该公司在企业所得税汇算清缴时，将1000万元利息支出全部税前扣除。
税务部门在纳税评估时发现，甲公司利息支出中的其他内容，均能按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明。在土地增值税清算时，甲公司扣除了一般借款的1000万元利息支出。该公司的利息支出也未涉及其他税种的税务处理。
分析
从表面来看，甲公司的账务与税务处理似乎合情合理。但是，仔细分析该公司的利息支出税务处理不难看出，甲公司专项借款利息支出的核算不符合企业会计准则的规定，企业所得税、土地增值税等税种的应纳税额计算也不准确，存在涉税风险。
《企业会计准则第17号——借款费用》明确，借款费用，指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。对房地产企业来说，为建造开发产品而发生的利息支出，应该区分资本性支出和收益性支出。对于符合资本化条件，并可直接归于具体开发项目的，应当资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化；而正常中断期间的借款费用，应当继续资本化。
甲公司专门借款中，安全事故属于非正常中断的情形，且中断时间连续超过3个月，期间发生的利息支出10万元不得资本化，应该费用化，计入“财务费用”科目；天气寒冷停工属于正常中断，期间发生的利息支出则应予资本化。也就是说，甲公司专门借款中，应确认资本化利息支出490万元、费用化利息支出10万元。
一般借款的1000万元利息支出中，向自然人张某借款，发生利息支出50万元，由于没有取得相关支出的合法发票，在计算企业所得税应纳税所得额和土地增值税应纳税额时都不得扣除。
本例中，甲公司可以在2021年度企业所得税税前扣除的利息金额，为一般借款部分对应的利息支出950万元和专项借款部分的利息支出10万元，合计960万元。在土地增值税清算时，甲公司该项目确认的开发费用中，应包括的一般借款利息费用950万元，还应包括专门借款全部利息支出500万元。
针对利息支出，甲公司未进行其他税种的税务处理，也不符合规范。根据个人所得税法相关规定，甲公司在支付张某50万元利息时，还应按照“利息、股息、红利”所得，代扣代缴其个人所得税。
提醒
房地产企业的运作离不开资金运营，利息支出的处置不当，很大程度上影响企业的经营成果，也会对税务处理产生影响。尤其是借款费用资本化和费用化金额归集不准确、向自然人借款未获得合法凭证等问题，都将导致企业出现企业所得税、土地增值税等税务处理不合规的问题，进而引发涉税风险，值得企业重点关注。
（作者单位：国家税务总局海安市税务局）
相关推荐
-
-
-
干货分享：税费优惠政策指引怎么用
今年以来，为了方便各经营主体及时了解适用税费优惠政策，国家税务总局发布了《出口退税“一本通”电子手册》《支持小微企业和个体工商户发展税费优惠政策指引（1.0）》《支持协调发展税费优惠政策指引》《研发费用加计扣除政策执行指引（2.0版）》等8个税费优惠政策指引…
-
-
-
