前段时间，国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称3号公告），明确了纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，单位扣除项目金额的计算方式、适用免税的具体情形和注意事项。笔者提醒，房地产开发企业销售尾盘时，应根…
前段时间，国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称3号公告），明确了纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，单位扣除项目金额的计算方式、适用免税的具体情形和注意事项。笔者提醒，房地产开发企业销售尾盘时，应根据最新政策口径，合规计算并按期申报缴纳土地增值税。
假设案例
A房地产开发公司（增值税一般纳税人）在甲地开发普通标准住宅项目。假设项目于2026年6月30日达到清算条件，并于7月10日向主管税务机关提交清算申报资料。假设A公司主管税务机关于7月15日受理清算申报，8月31日出具清算审核结论，确认普通标准住宅可售建筑面积2万平方米，扣除项目金额合计2.59亿元，其中与转让房地产有关的税金300万元。
假设A公司在2026年6月30日前，已销售住宅面积1.8万平方米，取得销售收入3.24亿元（不含税价，下同），应缴纳的土地增值税均在预缴环节和清算结论出具后全部缴纳。A公司在税务机关对该项目受理清算审核期间和出具清算结论后，7月—9月共销售全部尾盘2000平方米，取得销售收入3200万元，发生与转让房地产有关的税金共计20万元。那么，A公司销售尾盘应该如何计算并缴纳土地增值税？
计税步骤
A公司销售尾盘，可以分三步计算并缴纳土地增值税。
第一步，确认尾盘销售的起始时间及销售面积和收入。3号公告第三条规定，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间，为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。同时，第六条规定，纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。
也就是说，在税务机关受理清算申报后至税务机关出具清算审核结论前，纳税人销售的商品房就不再采取预征的方式缴纳土地增值税，待税务机关出具清算审核结论后，应按清算后尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。那么，A公司2026年7月1日起发生的销售收入应按尾盘销售处理，即确认销售尾盘面积为2000平方米，销售尾盘收入为3200万元。
第二步，确定尾盘销售单位建筑面积扣除项目金额。3号公告第七条规定，纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。其中，与转让房地产有关的税金，包括房地产销售环节缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加和地方教育附加。具体计算公式为：各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。
基于此，A公司在甲地开发的房地产项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的扣除项目金额合计2.59亿元（其中与转让房地产有关的税金300万元），可售住宅建筑面积2万平方米，那么，单位建筑面积扣除项目金额＝25600÷20000＝1.28（万元/平方米）。
第三步，计算应申报缴纳的土地增值税。A公司在清算期间及清算后共销售尾盘2000平方米，取得销售收入3200万元，发生与转让房地产有关的税金共计20万元，则与此相对应的扣除项目金额＝2000×1.28＋20＝2580（万元）；对应增值率＝（3200-2580）÷2580×100%＝24%，增值率超过20%，增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%。那么，A公司应缴纳土地增值税＝（3200－2580）×30%＝186（万元）。根据3号公告第六条规定，尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。如A公司7月—9月尾盘销售的土地增值税，应按季在2026年10月征期申报缴纳。
注意事项
笔者提醒，纳税人在房地产开发项目中，既有分期开发项目又有同时开发多个项目；在同一开发项目内既建造普通标准住宅，又建造非普通标准住宅及商业用房的，在计算尾盘销售土地增值税时，应按不同期间、不同项目分别归集收入、扣除项目金额和税金，确保所有数据准确。若不能分别核算的，纳税人不能享受普通标准住宅优惠政策。
同时，企业应妥善保管土地增值税清算资料，如项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算，房地产开发项目的财务报表、账册、凭证，房屋销售合同、发票、收据，与成本费用相关的合同、发票、付款凭证等，以及与纳税申报相关的申报表、计算表、税务机关出具的税务事项通知、土地增值税清算审核结论等，以备核查。
（作者单位：国家税务总局镇江市丹徒区税务局）
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