一旦租金偏离度超过50%，表明企业可能通过压低租金等方式逃避缴纳税款。
房产税暂行条例明确，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。在正常情况下，企业选择从租计征方式缴纳房产税时，租金收入应与同地段同类房产市场租金水平基本相当。一旦租金偏离度超过50%，表明企业可能通过压低租金等方式逃避缴纳税款。平度市M建筑装饰公司（以下称M公司）的案例，就很有代表性。
16套房产租金偏离度高达80%
2023年4月12日，国家税务总局平度市税务局收到青岛市税务局“房产税（有地无房）风险纳税辅导任务”，明确提示M公司未对名下16套房产申报缴纳房产税。
平度市税务局立即展开核查，发现M公司于2019年12月，以某商贸城工程款抵顶获得16套房产，房屋总价为284万元。通过查询相关数据，平度市税务局将房屋原值与房屋过户时缴纳的契税、印花税等相加，确认房屋计税依据总金额为292.8万元，要求M公司按照从价计征方式自查补缴房产税。
2023年6月2日，平度市税务局在后续查询中发现，M公司并未按照之前要求的从价计征方式补缴房产税，而是选择以从租计征方式申报补缴了2020年1月—2023年5月的房产税，且M公司申报的租金收入总额仅为1.6万元，平均单套房屋年租金收入仅为1000元，与同地段市场租金相差甚远。
平度市税务局从M公司房产税年度申报表中，抓取从租计征房产税计税依据和同地段市场租金数据进行比对分析，计算出M公司的租金偏离度为80%。从平度市税务局实务核查经验来看，企业申报的租金收入偏离度超过50%的，可能存在虚假租赁、阴阳合同等情况，涉及少缴纳房产税的风险。
平度市税务局进一步核查M公司租赁合同，发现M公司的16套房产于2020年1月出租给官某，并签订租赁合同约定租期为10年。进一步核查M公司资金流水等资料，发现M公司与官某之间未产生资金流水，存在疑点。
房屋租后闲置明显不合常理
针对上述疑点，平度市税务局约谈M公司负责人及承租人官某。M公司负责人称M公司与官某之间签订了工程施工承包合同书，合同约定总工程款24.5万元。由于M公司未能及时向官某支付工程款，故以租金抵顶工程欠款，M公司与官某之间未产生资金流水。官某则表示，其曾为M公司提供外墙涂料工程服务，M公司仅结算8.5万元工程款，且其从未使用过这16套房屋，房屋一直处于闲置状态。
平度市税务局进一步前往租赁房屋现场进行调查，实地查看后发现，16套房屋确实均处于闲置状态，屋内没有任何生产、生活痕迹。房屋所在的小区物业确认，M公司及官某从未缴纳过这些房屋的物业费和水电费。
平度市税务局分析发现，官某所述的工程款项，既未在个人所得税扣缴系统中申报，也没有开具相应的劳务费发票。M公司与官某虽然签订了施工合同和租赁合同，但双方之间没有任何资金往来记录，且官某租赁房屋后多年闲置，明显不合常理。
经进一步核实确认，M公司提供的租赁合同、施工合同落款处的公章，与其征管档案资料中的盖章在字体、笔画、数字等方面存在多处明显不同。面对这一关键证据，M公司负责人承认，他们试图通过签订虚假租赁合同并压低租金，以从租计征方式少缴房产税。
按照规定补缴税款及滞纳金
根据房产税暂行条例第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产税暂行条例第四条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
案例中，M公司的16套房产实际上长期处于闲置状态，并未真实出租，不符合从租计征的适用条件。此外，M公司通过补签合同、虚构租赁关系的方式，将从价计征的房产税改为从租计征，并人为压低租金收入，导致少缴纳房产税，需承担相应的法律责任。经税务部门辅导，M公司按照规定补缴税款及滞纳金13.77万元。
笔者提醒，纳税人应当严格遵守税收法律法规，不得通过虚构业务、伪造合同等方式逃避纳税义务。特别是税务机关提供自查机会后一定要珍惜，不要沿着错误道路继续前行。纠正错误税务处理后，企业应当进一步健全资产管理制度，规范财务核算和纳税申报流程，建立内部监督制度，对负有责任的相关人员严肃追责，避免再次出现类似情况。
（作者单位：国家税务总局平度市税务局）
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