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4月大征期，房土两税申报这些误区要注意！
来源：南京税务 作者：

大征期已到，为帮助大家合规申报，本期小编整理了房地产、土地使用税两税申报过程中的易错风险点，这些踩过的坑，可要留心规避啊！

　　大征期已到，为帮助大家合规申报，本期小编整理了房地产、土地使用税两税申报过程中的易错风险点，这些踩过的坑，可要留心规避啊！

　　误区一：

　　❌公司自有房屋房产税原为从价计征，后将房产出租，改为从租计征，在电子税务局操作变更时，只需直接在“房屋应税信息（从租）”界面添加填写出租房产的时间等信息即可。

　　更正：

　　需要先在电子税务局中修改“房屋应税信息（从价）”，才能在“房屋应税信息（从租）”模块添加房产出租信息。具体操作如下：

　　一、登录电子税务局，依次点击【我要办税】－【税费申报及缴纳】－【财产和行为税税源采集及合并申报】，点击房产税卡片上的【税源采集】按钮，进入房产税税源信息界面后，点击相应房源的操作栏下的【应税明细】按钮。

　　二、先对“房屋应税信息（从价）”模块进行税源信息维护，点击【变更】。若房产部分或全部用于出租，需填写“其中：出租房产原值”和“其中：出租房产面积　”，且“其中：出租房产原值”和“其中：出租房产面积　”均需大于0。

　　三、切换至“房屋应税信息（从租）”模块，点击【新增】按钮，维护税源信息。如实填写“出租面积”“申报租金收入”“申报期起止”等信息后，点击【提交】即可。（提醒：同一处房源、同一属期的“房屋应税信息（从价）”和“房屋应税信息（从租）”中的“出租房产面积”应保持一致。）

　　误区二：

　　❌企业无偿使用了免税单位的土地从事生产经营活动，认为土地是免税单位的，就无需缴纳城镇土地使用税。

　　更正：

　　根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140号）第一条关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。、

　　第二条关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的征税问题规定，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

　　因此，此种情形下，也需申报缴纳城镇土地使用税。

　　误区三：

　　❌免税单位自用的土地和对外出租的土地都可以享受城镇土地使用税免税政策。

　　更正：

　　根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）第十条关于免税单位自用土地的解释规定，国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

　　事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。

　　宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

　　公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

　　以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

　　所以，免税单位自用的土地不缴税，但对外出租应按规定申报纳税。

　　误区四：

　　❌企业内的绿化用地与厂区外的公共绿化用地、向社会开放的公园用地一样，都是可以免征城镇土地使用税的。

　　更正：

　　根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140号）第十三条关于对企业的绿化用地可否免征土地使用税问题规定，对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

　　因此，企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税。

　　误区五：

　　❌出租房产的合同中约定了一段时间的免租期，这段时间没有房租收入，就不用申报纳税。

　　更正：

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　因此，此种情形下，也需申报缴纳房产税。

　　误区六：

　　❌企业自有的地下车库、地下储藏室，认为这些不是房产，只用申报缴纳城镇土地使用税，不用申报缴纳房产税。

　　更正：

　　根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　因此，在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑也需按规定申报缴纳房产税。

　　误区七：

　　❌在申报房产税时，没有将房屋附属设备和配套设施计入房产原值来计征房产税。

　　更正：

　　根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　第二条规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。


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声明：本文仅代表作者个人观点，不代表本平台。文章及文中部分图片来自于网络，感谢原作者。

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　　三、切换至“房屋应税信息（从租）”模块，点击【新增】按钮，维护税源信息。如实填写“出租面积”“申报租金收入”“申报期起止”等信息后，点击【提交】即可。（提醒：同一处房源、同一属期的“房屋应税信息（从价）”和“房屋应税信息（从租）”中的“出租房产面积”应保持一致。）

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　　因此，此种情形下，也需申报缴纳城镇土地使用税。

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　　更正：

　　根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）第十条关于免税单位自用土地的解释规定，国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

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　　所以，免税单位自用的土地不缴税，但对外出租应按规定申报纳税。

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　　因此，企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税。

　　误区五：

　　❌出租房产的合同中约定了一段时间的免租期，这段时间没有房租收入，就不用申报纳税。

　　更正：

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　因此，此种情形下，也需申报缴纳房产税。

　　误区六：

　　❌企业自有的地下车库、地下储藏室，认为这些不是房产，只用申报缴纳城镇土地使用税，不用申报缴纳房产税。

　　更正：

　　根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　因此，在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑也需按规定申报缴纳房产税。

　　误区七：

　　❌在申报房产税时，没有将房屋附属设备和配套设施计入房产原值来计征房产税。

　　更正：

　　根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　第二条规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。


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