一个企业是否属于“房地产开发企业”，将直接影响其是否能够享受税收优惠。
“房地产开发企业”，这个专有名词在一些具体税收政策的表述中比较常见。在一些具体的税务处理中，需要首先判定一个企业是否属于“房地产开发企业”。
一个企业是否属于“房地产开发企业”，将直接影响其是否能够享受税收优惠。比如，《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号，以下简称21号公告）第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策，不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
实务中，征纳双方一般会从经营范围中是否有房地产开发内容、企业有没有办理房地产开发资质证书等方面进行综合判断。其中，是否具有房地产开发资质，成为判断企业是否属于房地产开发企业的重要依据。不过，值得注意的是，有无房地产开发资质，并非判断企业是否属于房地产开发企业的唯一条件。
举例来说，甲工业企业吸收合并乙企业。吸收合并前，乙企业的经营范围包括物业管理、房地产开发等。乙企业办理了房地产开发资质，但未取得开发用地，也未实际从事房地产开发经营。在合并过程中，乙企业有一套外购的办公用房，需变更转移到甲企业名下，甲企业后期将其自用。产权转移过程中，有观点认为，由于乙企业具有房地产开发资质，属于房地产开发企业，因此，不得享受改制重组有关税收政策，其办公用房应当缴纳土地增值税。
本案例中，如果仅从乙企业的生产经营范围和是否具有开发资质而言，其应当属于房地产开发企业。但从实际经营情况而言，其没有实际开发项目，改制重组中涉及的房地产也是外购的，不能将甲、乙企业的产权转移行为，等同于某些房地产开发企业规避土地增值税的行为。
丙企业的案例也比较典型。丙企业曾为房地产开发企业，并曾开发A房地产项目。2023年8月，丙企业变更经营范围，删除了其中涉及房地产开发的内容，并注销了房地产开发资质。9月，丙企业分立，拟将其持有的A项目部分物业不动产，转移给分立新设的丁企业。
本案例中，如果仅从丙企业在重组时的生产经营范围和是否具有开发资质来分析，其并不属于房地产开发企业。那么，丙企业将不动产转移给丁企业的业务，应当符合21号公告的规定，可以享受改制重组不征土地增值税的有关优惠。对此，一定要警惕一种情形，那就是企业在项目开发之后，通过取消资质、变更经营范围，来规避税法对房地产开发企业的限制规定，减少缴纳并购重组环节税款——这显然有悖于国家税收政策的制定意图，也容易造成国家税款的流失。
综上所述，笔者认为，不应把房地产开发资质作为判断企业是否属于房地产开发企业的唯一依据。在实务中，纳税人除了考量自身经营范围是否包含房地产开发、是否具有相关经营资质外，还应秉承“实质重于形式”的原则，对实际开展的房地产经营活动进行判断。尤其是虽未办理相关资质，但实际从事了房地产开发的各类产业开发、自拆自建销售等业务的纳税人，应按从事房地产经营业务，适用有关税收政策。必要情况下，建议企业主动联系主管税务机关，阐明自身经营情况和业务实质，准确作出判断。
（作者单位：信永中和税务师事务所）
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